发展商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；

　　购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜；

　　有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上；

　　若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30 天。

　　购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

　　(一)检查房屋有无裂缝

　　首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

　　看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。 字串5

　　看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。

　　(二)检查房屋有无倾斜

　　虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

　　(三)检查房屋有无渗漏

　　购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

　　(四)检查墙面、地面

　　对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。

　　检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

　　检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

　　(五)检查卫生间、厨房地面是否做过处理 字串2

　　看水是否能通畅无阻地排向出水口。

　　(六)检查门窗

　　门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

验房之提醒（1）：先说断后不乱 合同条条仔细看
新年将至，不少购房者即将接收新房。近段时间有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些什么？为此，记者采访了部分有经验的物业管理公司、建筑质量专家和民间懂行的验房人士。

　　收房先说断后不乱

　　北京XX律师事务所成都分所的XX律师告诉记者，首先，购房者应该明白，办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，已为之晚也。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。 字串3

　　验房一步一步慢慢走

　　业主进入你的房间，第一步接触的是门，你要注意门的开启关闭是否顺畅？要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）？门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？然后购房者第二步就是看你跨进的地板。地面是否有裂缝？有否起砂现象？是否不平？如果是装修房，那要注意看地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？地板间隙是否太大？地脚线接口是否妥当？有无松动？

　　接下来再看看窗户。窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙？开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？窗户玻璃是否完好？窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。再看顶棚。顶上是否有裂缝？看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。墙身最好用木棍敲一下有无空声？有没有弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。浴缸放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水，当然马上就能知道排水顺畅与否。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

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　　水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等。电路容量是否足以负荷电器设备?自来水水质怎么样？水压如何？

　　在分期入住的小区，购房人应关注入住部分小区道路是否铺就，在建区与入住区之间是否有围挡用来保障入住业主的安全和相对宁静，在建工程夜间何时停止施工，入住部分的绿化，路灯、停车是否能有保证，车库没投入使用之前，地上临时停车位是否收费等相关问题。

　　了解楼里公共部位的装修是否符合发展商的承诺，如：大堂、楼道、墙、地、顶的装修；业户的邮箱是否配备；电梯的品牌、大小是否符合承诺；水、电、气是否已开通；承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备，何时投入使用等等。

　　合同条条看仔细

　　成都XX律师事务所的XX律师认为，商品房的交房实际上是买卖双方履行契约的行为，因此，购房人在验房前，应该仔细看一看合同中的有关约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的。刘律师举例说，现在的期房项目一般在交房时有两种情况，一是同期建设、同期交房，车库、会所、绿化、景观园林全部可见，购房人只需按开发商在售楼时的承诺查验。但目前许多规模较大的项目只能分期交房，很多配套环境、特别是软环境，如较易出现纠纷的绿地、水景都还看不到，而这些发展商在购房合同中都没有具体约定，消费者如果有什么不满，只能在入住后通过业主委员会与发展商协商解决了。 字串6

　　验房不是挑选精品，通常来讲，期房总会有这样那样一些让人预想不到的不如意的地方，但如果当初购房人没有与发展商做出过约定，如果没有质量问题，就不能太计较，毕竟这套房子不是给你量身定制的。而且作为购房人一味强求，最终引起纠纷将得不到法律的支持。　


验房之提醒（2）：学会“眼观六路”
年终岁末，是商品房交付使用的高峰时期。经过漫长的等待之后，业主们终于拿到了新房的钥匙了。别忙！验收房屋的时候甭管你心情多激动，学会“眼观六路”。

　　雨天观。哪里漏雨、渗水，一览无余。

　　观墙角。墙面的平整光滑显而易见，最容易出问题的墙角是否平整、龟裂、有无渗水。

　　观做工。每个接点、窗沿、墙角、天花板等等，要看做工是否精细。

　　观窗外。要把窗户打开，看窗外通风、采光、排气是否有障碍物等。

　　观楼梯。如系高层建筑，在看电梯的同时，要注意看楼梯（安全梯）是否畅通无阻。

　　观厨卫。因为水、电、气系统都在这里，是最容易出问题的地方，要格外重视。

　　除以上″眼观六路″外，鉴别商品房质量优劣，还要看其设计水平的高低。结构工程质量是商品房质量中最关键也是最不易了解的部分。购房前，务必要求发展商出具《建筑工程质量合格证书》。如有必要，还可以检查一下发证书的质量监督机构是否具备资格。与此同时，还要与发展商明确依据建设部1983年发布的《建筑工程质量管理办法》中规定的保修期限和保修范围，以防患于未然。 字串7


验房之提醒（3）：别忘“过一过”电
　　据了解，目前成都有很大一部分开发商提供的″楼书″没有住宅配电线路的说明，表面上看这虽然不是一件大不了的事情，但却给今后的居住埋下了安全隐患。专家提醒消费者，要特别关注类似″电气线路配置″等一系列的细节质量，同时还要注意检查所配电线的粗细和材质，数数插座的数量。最好将插座、回路、电表、电线都仔细的“过一过”。

　　插座

　　如果住宅内墙上固定插座数量偏少，用户为满足各种电器的使用不得不长期使用架接线和插座板。这样，不但影响居室的美观，造成日常生活的不便，而且还会引发电气事故。专家建议：卧室每间4组，客厅每2．5平方米一组，厨房每1．2平方米一组，空调、排风扇、洗衣机等应有专用插座。

　　回路

　　分支回路过少，将使每一回路上的用电器具的数量和种类集中，相互产生干扰，从而对较敏感的电子设备（如家用电脑）造成损害。在出线回路方面最起码的标准应保证：照明回路、插座回路、厨卫插座回路、空调插座回路。除照明回路和空调插座回路，一套平层的房子达到5回路就不错了，如果平层达到9回路，跃层达到10回路以上就是极高标准了。

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　　用电负荷

　　一旦报装用电负荷过小，许多大功率家用电器将无法使用。国家标准《住宅设计规范》（GB50096－－1999）规定，两居室及以上住宅（使用面积为56 平方米以上）的用电负荷不应小于4千瓦。应注意的是，该标准只是基于安全考虑的最低要求。专家建议，设计用电负荷至少在6千瓦以上、电表容量10（40） A以上。

　　电线

　　《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，导线必须采用绝缘铜线，分支回路的导线截面不小于2．5平方毫米，厨房、空调的分支线的截面不应小于4平方毫米。

验收住宅质量三十六方面


关于门

1 门的开启关闭是否顺畅？
2 门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
3 门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？
4 大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？

关于窗

5 窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6 开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
7 窗户玻璃是否完好？
8 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

关于地板

9 地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ 字串1
10 地板间隙是否太大？
11 柚木地板无大片黑色水渍？
12 地脚线接口是否妥当？有无松动？
13 地面是否有裂缝？有否起砂现象？

关于顶棚

14 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
15 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
16 顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
17 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

关于墙身

18 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
19 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
20 墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？
21 内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕

22 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 字串2
23 坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
24 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
25 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
26 砖缝有无渗水现象？
27 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
28 水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
29 卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
30 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
31 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。

其他

31 厨柜柜身有无变形？壁柜门是否牢固周正？门能否顺利开合？
32 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
33 供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。
34 试煤气热水器开关是否妥当？
35 居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
36 自来水水质怎么样？　


12招教你验收新房

入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？

　　1招看“备案”留“两书”新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

　　2招卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上面，然后在卫生间蓄一些水， 24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也可以先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。

　　合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

　　3招门窗灵活严又亮试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边。

　　4招轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

　　5招顶层住户查渗雨如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

　　6招阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

　　7招大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压大小，二来试试排水速度。

　　8招拉闸断电不可少电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

　　9招保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30厘米高的插座都必须带保险装置。

　　10招卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

　　11招厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
12招开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否是虚设。




专家答疑：新房验房时应注意什么？

　　有很多读者来电话询问，拿到入住通知书后该怎么办？验房时应该注意些什么？如何减少与开发商之间的纠纷？现将验房时应注意的情况刊出，以飨读者。

　　先验房后办手续

　　一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》

　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 字串1

　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。